Dr. Udo Ostermann
Rechtsanwaltskanzlei


Fachanwalt für Versicherungsrecht
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht

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Vorfälligkeitsentschädigung

Nach aktueller Rechtslage hat der Darlehensgeber bei Darlehen mit gebundenem Zinssatz, also insbesondere Immobiliardarlehensverträgen, einen Anspruch auf Entschädigung sowohl bei (einvernehmlicher) vorzeitiger Rückzahlung, wie auch in dem Fall, dass der Darlehensnehmer das Darlehen aufgrund eines berechtigten Interesses gemäß § 490 II Satz 1 BGB kündigt, etwa bei Verkauf der finanzierten Immobilie. Die Berechnung von Vorfälligkeitsentschädigungen beschäftigte die Rechtsprechung bereits häufig. Verstärkt tritt das Problem der Berechnung einer ordnungsgemäßen Vorfälligkeitsentschädigung in den letzten Jahren auf, weil aufgrund der sehr niedrigen Marktzinsen und der im Verhältnis hierzu hohen Vertragszinsen aus älteren Darlehensverträgen erhebliche Vorfälligkeitsentschädigungen entstehen, wird ein solcher Altvertrag einige Jahre vor Ablauf der Zinsbindung beendet.

Bereits nach bisheriger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) war klar, dass der Darlehensgeber dann keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen kann, wenn dem Verbraucher ein Widerrufsrecht zustand, etwa bei unrichtiger oder unterlassener Widerrufsbelehrung. Weitergehend vertritt der BGH in seinem Urteil vom 19.01.2016 die Auffassung, dass bei notleidenden Krediten eine Vorfälligkeitsentschädigung, jedenfalls nach der bis zum 10.06.2010 geltenden Rechtslage, ebenfalls ausgeschlossen sei. Bei Zahlungsverzug des Verbrauchers könne der Darlehensgeber nur Verzugszinsen, daneben aber nicht auch noch eine gesonderte Vorfälligkeitsentschädigung berechnen.

In den vergangenen Jahren vertraten die Gerichte bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung die Auffassung, dass eingeräumte Sondertilgungsrechte zu berücksichtigen seien. Faktisch bedeutet dies, dass für die Restlaufzeit des Darlehens Sondertilgungsmöglichkeiten zu berücksichtigen sind und der Darlehensnehmer so zu stellen ist, wie er stünde, hätte er für die verbleibende Laufzeit alle Sondertilgungsmöglichkeiten ausgeschöpft. Die Vorfälligkeitsentschädigung reduziert sich damit. Aus diesem Grunde hatten zahlreiche Banken Klauseln in Darlehensverträgen verwandt, denen zufolge solche Sondertilgungsrechte im Falle vorzeitiger Beendigung des Darlehensvertrages bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nicht berücksichtigt werden sollten. Mit Urteil vom 19.01.2016 hat der BGH nunmehr entschieden, dass derartige Klauseln unwirksam seien, weil der Verbraucher hierdurch unangemessen benachteiligt werde.

Insbesondere bei Immobiliardarlehensverträgen, bei denen es häufig um hohe Darlehenssummen geht, sollte daher die Berechnung der Bank bei vorzeitiger Rückzahlung des Darlehens stets einer Überprüfung durch eine Verbraucherzentrale oder einem spezialisierten Rechtsanwalt unterzogen werden.